① 借家
借地借家法の適用を受ける借家とは、建物の賃貸借をいい、建物の種類に限定はなく、居住用のものに限らず、店舖や倉庫でもか
まわない。
ただし、一時使用のために建物を賃貸借したことが明らかなときは、借地借家法の規定は適用されず、民法の賃貸借の規定のみが
適用される。
また、いわゆる間借りについても、借地借家法は適用されない。
↑ページTOPへ
|
② 存続期間と更新
1. 存続期間の制限
借地と違い借家は必ずしも長期間の存続期間を必要としないので、存続期間は原則として、当事者が自由に定めることができ、民
法では認められなかった２０年を超える定めも有効となる。
ただし、あまり短すぎる契約は不適当なので、１年未満の定めをしたときは、期間の定めがないものとみなされる。
2. 期間の定めがある場合の更新
契約の更新を行なううえで当事者間の合意がない場合、借主保護のため、一定の条件で自動的な更新(法定更新)が認められてい
る。
事前の更新拒絶通知
期間満了の１年前から６月前までの閥に、更新拒絶の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約が更新されたもの
とみなされる。
ただし、この場合の賃貸人からする更新拒絶は、正当事由がなければならない。
正当事由の有無は、借地の場合とほぼ同様に、当事者双方が建物の使用を必要とする事情のほか、賃貸借の従前の経過、建物の
利用状況、建物の現況、明渡し料の申出等を考慮して判断される。
正当事由をもって、期間満了時に契約が終了することになったとき、そのまま賃借人が建物の使用を継続した場合、これに対して賃
貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、自動的な更新(法定更新) が認められる。
なお、いずれの法定更新が行われた場合も、更新後の契約において、賃料等の契約条件はそれまでの契約と同一のものとなり、期
間の定めはない。
3. 期間の定めがない場合
民法上は、期間の定めがない場合、契約当事者はいつでも解約を申し入れることができ、建物賃貸借においては、解約申入れ後３
カ月で契約が終了する。
しかし、借主保護のため、借地借家法では賃貸人から解約を申し入れる場合は、正当事由がなければならず、正当事由のある解約
申入れがなされても、契約が終了するのは６月後である。
賃借人が建物の使用を継続し、これに対して賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときは、自動的な更新(法定更新) が認められる
↑ページTOPへ |
③ 建物賃借権の対抗力
建物引渡しによる対抗
借地借家法上、賃借人が建物の引渡しを受けていれば、第三者に建物賃借権を対抗できる
（賃貸人が、建物を第三者に売却した場合に、賃借人が賃借権の登記をしていれば、第三者に賃借権を対抗できるが、民法上賃貸
人には登記に応ずる義務はない。）
↑ページTOPへ |
④ 造作買取請求権
賃借人が、賃貸人の同意を得て建物に付加した造作または賃貸人から買い受けた造作は、賃貸借が終了する時に、賃貸人に時価
で買い取るべきことを請求できる。
↑ページTOPへ |
⑤ 居住用建物の賃借権の承継
居住用建物の賃借人が相続人なくして死亡した場合、死亡当時同居していた内縁の夫または妻、または事実上の養親子の関係に あった者は、賃借入の権利・義務を承継することができる。
ただし、相続人がいるときは、その相続人が賃借権を相続し、居住用建物に限り、店舗や事務所などの賃借権は承継できない。
なお、同居人が、借家権の承継を欲しないときは、死亡を知った時から１カ月以内に、承継しない旨の意思表示をして、借家権を放
棄することができる。
↑ページTOPへ |
⑥ その他借家に関する事項
1. 賃借権の譲渡・転貸
借家契約における賃借権の譲渡・転貸については、民法の規定がそのまま適用される。
借地の場合と異なり、建物賃借権の譲渡・転貸について、裁判所による承諾に代わる許可などの制度はない。
ただし、賃貸人の承諾を得て転貸が行われた場合、転借人も借地借家法の保護を受け、転貸人と転借人の関係は、通常の建物
賃貸借と同様に扱われる。
賃貸人と賃借人(転貸人) の契約が終了すると、転貸借も終了せざるを得ないが、賃貸借が終了した旨を転借人に通知をしなけれ
ば、これを対抗できない。
なお、通知をした場合でも、転貸借が終了するのは、通知後６カ月を経過した時点となる。
2. 借地上建物の賃借人の保護
借地上の建物の賃借人は他人間の借地契約の存在や内容まで知らないのが普通です。
そこで、借地上の建物の賃借人が、借地権の満了時期を満了の１年前までに知らなかったときは、裁判所は、建物賃借人の請求
により、このことを知った日から１年を超えない範囲で、明渡しに相当の期限の猶予を与えることができる。
3. 賃借人に不利な特約
借地と同じく、借地借家法の規定より、賃借人に不利な特約を定めても無効となる。
ただし、造作買取請求権を認めないとする特約と、内縁の夫・妻等による借家権の承継を認めないとする特約は、例外的に有効と
なる。
4. 借賃増減額請求権
借地同様、契約の継続中、最初に定めておいた代金が適当でなくなることがある為、契約の途中でも、借賃を増額あるいは減額す
ることを認めている。
↑ページTOPへ |
⑦ 定期借家権
1. 定期建物賃貸借
一定期間を定めて建物の賃貸借をする場合において、書面によって契約をするときに限り、契約の更新がない旨を定めることができ
る。
定期建物賃貸借では、当事者が奨約で定めた期間であれば、１年未満の定めをした場合でも、その期間がそのまま有効となる。
定期建物賃貸借に関しては、さらに次のような規定が定められている。
(１) 事前の書面による説明
定期建物賃貸借をしようとするときは、あらかじめ賃借人に対して、契約の更新がなく期間の満了により契約が終了する旨を記載
した書面を交付して説明しなければならず、説明しなかったときは、更新がない旨の定めは無効となる。
(２) 契約終了の通知
期間１年以上の契約の場合、賃貸入は、期間満了の１年前から６カ月前までの間に、賃借人に対して、期間満了により契約が終
了する旨の通知をしなければ、その終了を対抗できない。
ただし、この期間内に通知をし忘れても、その後賃貸人が通知すると、その日から６カ月後に賃貸借は終了する。
(３) 居住用建物の中途解約
居住用建物(床面積２００㎡未満のもの)の定期建物賃貸借において、賃借人が転勤・療養・親族の介護等のやむを得ない事情
で自己の生活の本拠としての使用が困難になったときは、賃借人から１カ月の予告期間で解約を申し入れることができる。
2. 取壊し予定建物の期限付き賃貸借
法令または契約により、一定期間経過後に建物を取り壊すべきことが明らかな場合において、建物を取り壊すことになるときに借
家契約が終了する旨の特約を定めることができる。
ただし、この特約は、必ず書面により行わなければならない。
↑ページTOPへ |
