@ 都市計画区域と準都市計画区域
1. 都市計画法の目的
多種多様な建物や施設が無計画に建設されていくのを防ぎ、生活や仕事に便利な街を計画的につくるために定められた法律が都
市計画法であり、住みやすい街づくりを進めるための具体的なプランを都市計画という。
2. 都市計画区域
一体の部市として、総合的に整備し、開発し、および保全する必要がある区域。
(1) 都市計画区域の指定
都市計画区域は、都市の実際の広がりに応じて、建物の立ち並んだ市街地から、その周辺に広がる農地や山林までいっしょに指
定される。
このように、都市計画区域は都市の実際の広がりにあわせて定められるので、必ずしも1つの市町村の行政区域内に収まるとは
限らず、場合によっては、1つの市町村や都府県の区域を越えて指定されることもある。
(2) 都市計画区域の指定権者
それでは、都市計画区域を指定するのは、原則として都道府県であり、2以上の都府県の区域にわたって都市計画区域を指定す
る場合は、国土交通大臣が指定する。
3. 準都市計画区域
(1) 準都市計画区域の指定
都市計画区域外のうち、そのまま土地利用を規制したり、環境を保全するための措置を講じたりせずに放置すれば、将来における
都市としての整備、開発および保全に支障が生するおそれがあると認められる一定の区域を、準都市計画区域として指定し、必要
な規制を加えることができる。
(2) 準都市計画区域の指定権者
ある土地が、上記の条件にあてはまるかどうかの判断を行い、準都市計画区域を指定するのは、都道府県となる。
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A 都市計画の内容
1. 都市計画区域内に定められる都市計画
都市計画区域に定められた場合には、「都市計画区域の整備、開発および保全の方針」(マスタープラン)を定めなければならない
都市計画区域内に定めることができる都市計画は、次の10種類です。
@ 区域区分
A 都市再開発方針等
B 地域地区
C 促進区域
D 遊休土地転換利用促進地区
E 被災市街地復興推進地域
F 都市施設
G 市街地開発事業
H 市街地開発事業等予定区域
I 地区計画等
都市再開発方針等
「都市計画区域の整備、開発および保全の方針」のなかで定めることができない市街化区域などの開発整備の方針を定める都市計
画。
促進区域
市街化区域または区域区分が定められていない都市計画区域内において、土地の所有者などに市街地の整備・開発を進めるよう
努力義務を課し、一定期間内にそれが実施されなければ、行政がこれらの権利者に代わって整備・開発を進めるために定められる都
市計画。
遊休土地転換利用促進地区
都市における未利用地や低利用地の有効利用を促進するために定められる都市計画。
2. 区域区分
都市計画区域のなかを、すでに建物が立ち並び市街地になっている区域やこれから計画的に市街地にしていく区域(市街化区域)と
、市街化を抑える区域(市街化調整区域)の2つに都市計画で区分することを区域区分という。
市街化区域と市街化調整区域の定義
市街化区域 : すでに市街地を形成している区域および、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域
市街化調整区域 : 市街化を抑制すべき区域
区域区分を行うかどうかは都道府県の判断に任されており、区域区分が行われない場合もあり、区域区分がなされない都市計画
区域のことを「区域区分が定められていない都市計画区域(非線引区域)」という。
3. 地域地区
土地の利用や建物の建て方のルールを決める都市計画を地域地区という
(1) 用途地域
住宅、商店、デパート、工場など、建築物の種類や規模によって建てることのできる場所を制限したものを用途地域という。
用途地域は市街化区域では必ず定めておかなければならず、市街化調整区域では、原則として定めない。
用途地域の種類
@ 第一種低層住居専用地域 低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
A 第二種低層住居専用地域 主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
B 第一種中高層住居専用地域 中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地
C 第二種中高層住居専用地域 主として中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域
D 第一種住居地域 住居の環境を保護するため定める地域
E 第二種住居地域 主として住居の環境を保護するため定める地域
F 準住居地域 道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住
居の環境を保護するため定める地域
G 近隣商業地域 近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務
の利便を増進するため定める地域
H 商業地域 主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域
I 準工業地域 主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域
J 工業地域 主として工業の利便を増進するため定める地域
K 工業専用地域 工業の利便を増進するため定める地域
用途地域に関する都市計画では、建築できる種類のほか、建築物の容積率、建ぺい率、建築物の高さの限度などが定められている。
(2) 用途地域以外の地域地区
@ 特別用途地区
用途地域内の一定の地区における当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進、環境の保護等の特別の目的の実現を図るた
め当該用途地域の指定を補完して定める地区
A 特定用途制限地区
用途地域が定められていない土地の区域(市街化調整区域を除く) 内において、その良好な環境の形成または保持のため、当
該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域
B 特例容積率適用地区
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、
商業地域、準工業地域または工業地域内の適正な配置および規模の公共施設を備えた土地の区域において、建築基準法による
建築物の容積率の限度から見て未利用となっている建築物の容積の活用を促進して土地の高度利用を図るため定める地区
C 高層住居誘導地区
住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するため、第一種住居地域、第二種住居地域、
準住居地域、近隣商業地域または準工業地域内の指定容積率400% または500% の地域を対象に、一定の建築物の容積率の最
高限度などを定める地区
D 高度地区
用途地域内において市街地の環境を維持し、または土地利用の増進を図るため、建築物の高さの最高限度・最低限度を定める
地区
E 高度利用地区
用途地域内の市街地における土地の台理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、容積率の最高限度・最低限
度、建ぺい率の最高限度、建築物の建築面積の最低限度、壁面の位置の制限を定める地区
F 特定街区
市街地の整備改善を図るため街区の整備または造成が行われる地区について、その街区内における容積率、建築物の高さの最
高限度、壁面の位置の制限を定める街区
G 防火地域・準防火地域
市街地における火災の危険を防除するため定める地域
H 風致地区
都市の風致を維持するため定める地区
4. 都市施設と市街地開発事業
(1) 都市施設
@ 市街化区域および区域区分が定められていない都市計画区域については、少なくとも道路、公園および下水道を定めなけれ
ばならない。
A 都市施設は、特に必要があるときは、都市計画区域外であっても定めることができる。
(2) 市街地開発事業
ただ道路を造るだけで環境をよくすることができない地域など、全体をまとめて整備していく必要がある場合に土地区画整理事業
行なわれ、新しい街を一からつくり上げるものを新住宅市街地開発事業といい、公的機関が市街化区域や区域区分が定められて
いない都市計画区域内にある一定の地域を総合的に開発・整備するために定める都市計画を市街地開発事業といい、全部で7種
類ある。
(3) 市街地開発事業等予定区域
近い将来の都市施設の整備事業や市街地開発事業のために、開発適地を確保しておくための都市計画。
5. 地区計画等
(1) 地区計画の意味と定められる区域
地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等から見て、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態
様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し、および保全するための計画で、下記のものが対象区域となる。
@ 用途地域が定められている土地の区域
A 用途地域が定められていない土地の区域のうち次のイ〜ハのいずれかに該当するもの
イ. 住宅市街地の開発その他建築物やその敷地の整備に関する事業が行われる、または行われた土地の区域
ロ. 建築物の建築またはその敷地の造成が無秩序に行われ、または行われると見込まれる一定の土地の区域で、公共施設の
整備の状況、土地利用の動向等から見て不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの
ハ. 健全な住宅市街地における良好な居住環境その他優れた街区の環境が形成されている土地の区域
(2) 地区計画に定めるもの
地区計画では、計画の目標をはじめとして、その区域をどのように整備・開発・保全していくかという方針や具体的な地区整備計画
などを定め、地区整備計画には、地区道路や小公園などの地区施設の規模や、地区の建築物の用途の制限等が、必要に応じて定
められる。
なお、市街化調整区域内では、地区整備計画に、容積率の最低限度、建築面積の最低限度、建築物の高さの最低限度を定める
ことはできない。
さらに、土地利用転換や都市機能の更新を図るため、地区計画の区域内に再開発等促進区を定めることもできる。
この再開発等促進区とは、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の増進とを図るため、一体的かつ総合的な市街地の再
開発または開発整備を実施すべき区域のことをいい、再開発等促進区は、すでに用途地域が定められている区域にしか定めること
ができない
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B 都市計画の決定手続き
1. 都市計画の決定権者
(1) 都市計画の種類置との決定権者
都市計画は、市町村と都道府県がそれぞれ分担して決定している。
都市計画の種類
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市町村
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都道府県
|
都市計画区域の整備、開発および保全の方針
|
×
|
○
|
区域区分
|
×
|
○
|
都市再開発方針等
|
×
|
○
|
地域地区
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用途地域
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@首都圏・近畿圏・中部圏
A指定都市
|
×
|
○
|
@A以外
|
○
|
×
|
特別用途地域
特定用途制限地域
高度地区
高度利用地区
特定街区
防火地域・準防火地域
|
○
|
×
|
風致地区
|
大規模なもの
|
×
|
○
|
小規模なもの
|
○
|
×
|
都市施設
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@広域の見地から決定すべき都市施設
A根幹的都市施設
(国道、都道府県道、高速自動車道、空港など)
|
×
|
○
|
@A以外
|
○
|
×
|
市街地開発事業
|
大規模な市街地開発事業
|
×
|
○
|
一定の小規模な
土地区画整理事業
市街地再開発事業
住宅街区整備事業
防災街区整備事業
|
○
|
×
|
市街地開発事業等予定地域
|
×
|
○
|
地区計画等
|
○
|
×
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(2) 市町村の都市計画と都道府県の都市計画が食い違う場合
市町村の都市計画は、都道府県の定めた都市計画に適合するように定めなければならず、市町村の定めた都市計画が、都道
府県の定めた都市計画と食い違っていたときは、都道府県が定めた都市計画が優先する。
(3) 市町村マスタープラン
都市計画区域が定められた場合、都道府県は、すべての都市計画区域について、マスタープランとして「都市計画区域の整備、
開発および保全の方針」を定めなければならない。
市町村は、それぞれの行政区域ごとにマスタープランとして「市町村の都市計画に関する基本的な方針を定めるものとされ、市
町村は、都市計画区域のマスタープランに即して定めなければならず、また、市町村が定めるいろいろな都市計画は、この基本方
針に適合したものでなければならない。
2. 都市計画の決定手続
(1) 市町村が決定する場合の手続き
(2) 都道府県が決定する場合の手続き
(3) 都市計画の提案
土地所有者、借地権者、まちづくり協議会、まちづくりNPO等は、都道府県や市町村に対し、都市計画の決定・変更について提案
することができる。
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